Ein Käufer muss nur dann eine Provision bezahlen, wenn dies eindeutig vereinbart wurde. Eine Klausel in den AGB, die es gestattet für Verkäufer und Käufer provisionspflichtig tätig zu werden, genügt dafür nicht. Ebenso wenig die Angabe "Kaufpreis plus Maklercourtage" im Expose.

Der Sachverhalt

Der Eigentümer eines Anwesens in München erteilte im November 2009 einer Maklerfirma den Auftrag, dieses Anwesen zu verkaufen. Auf Grund einer Internetanzeige meldete sich auch bald ein Interessent. Es kam zu einem Besichtigungstermin, bei dem auch ein Expose übergeben wurde. In diesem war der Kaufpreis mit 1,2 Millionen Euro zuzüglich 3,57 % Maklercourtage angegeben.

In den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Maklerfirma war die Passage enthalten, dass es gestattet sei, für beide Parteien als Makler provisionspflichtig tätig zu sein.

Käufer lehnt die Zahlung der Maklerprovision ab

Nach einigem hin und her kam es im Dezember 2009 dann zum Verkauf der Immobilie an den Interessenten. Der endgültige Kaufpreis betrug 1,088 Millionen Euro. Die Maklerfirma, die vom Verkäufer bereits eine Maklerprovision bekommen hatte, verlangte darauf hin weitere 42.840 Euro von dem Käufer. Dieser lehnte eine Zahlung aber ab. Eine Maklerprovision sei, was seine Person anginge, nicht vereinbart worden.

Die Maklerfirma erhob darauf hin Klage, allerdings erst mal nur auf einen Teilbetrag von 5000 Euro. Die Klage wurde daher vor dem Amtsgericht München verhandelt. Die zuständige Richterin wies die Klage jedoch ab.

Die Entscheidung

Ein wirksamer Maklervertrag sei nicht zustande gekommen. Die Parteien hätten diesen Punkt nicht ausdrücklich angesprochen, so dass ein Vertragsschluss nur angenommen werden könne, wenn sich dies aus den Handlungen der Parteien ergäbe. An einen solchen konkludenten Vertragsabschluss müssten aber hohe Anforderungen gestellt werden.

Derjenige, der sich an einen Makler wende, der mit Angeboten werbe, erkläre dadurch noch nicht seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision. Vielmehr dürfe der Interessent davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen habe und deshalb eine Leistung für den Verkäufer erbringe.

Ausdrückliches Provisionsverlangen ist Voraussetzung

Ein Maklervertrag komme demnach erst zustande, wenn der potentielle Käufer nach Kenntnis eines ausdrücklichen Provisionsverlangens weitere Dienste des Maklers in Anspruch nehme. Der Vermerk auf dem Expose erfülle diese Voraussetzungen nicht. Zwar könne man diesem Hinweis entnehmen, dass der Käufer eine Provision bezahlen solle. Allerdings ergäbe sich hieraus nicht, ob der Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer Provision verlange oder ob lediglich die eigentlich vom Verkäufer zu zahlende Provision vom Käufer übernommen werden solle.

Auch aus den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Maklerfirma könne kein anderer Schluss gezogen werden. Dort würde lediglich darauf hingewiesen, dass es der Firma gestattet sei, für beide Vertragspartner als Makler tätig zu werden. Ob und unter welchen Voraussetzungen dies tatsächlich geschehe, ergäbe sich jedoch hieraus nicht.

Gericht:
Amtsgericht München, Urteil vom 27.10.11 - 222 C 5991/11 (rechtskräftig)

Warum wurde eigentlich nur eine Provision von 5000 Euro eingeklagt?

In diesem Fall hat der Makler nur 5000 Euro von 42.480 Euro Provision eingeklagt. Man kann durch diese Vorgehensweise sein Kostenrisiko senken. Wird die Klage, wie hier, nämlich abgewiesen, berechnen sich die Kosten nur aus dem Streitwert von 5000 Euro (2537,46 Euro einschließlich Berufungsinstanz) und nicht aus 42.480 Euro (7650,53 Euro). Wäre der Klage stattgegeben worden, hätte man den Rest noch einklagen können. Die Geltendmachung der Teilforderung führt im vorliegenden Fall auch dazu, dass das Amtsgericht München zuständig war und nicht das Landgericht München I. Die Zuständigkeitsgrenze in allgemeinen Zivilsachen liegt beim AG München bei 5000 Euro.

AG München
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